표제부·갑구·을구 한눈에 정리. 근저당권·가압류·신탁·전세권 등 전세사기 방지에 꼭 확인할 권리관계와 안전 임차 한도를 자동 판정합니다.
| 섹션 | 기재 내용 | 체크포인트 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산 소재지·면적·용도·층수·구조 | 계약서 주소·전유면적과 일치하는지 대조 |
| 갑구 | 소유권 — 소유자, 매매·증여·상속 이력, 가압류·압류·가처분·경매·신탁 | 임대인 = 등기상 소유자인지 확인, 가압류·신탁 있으면 위험 |
| 을구 | 소유권 외 권리 — (근)저당권, 전세권, 지상권, 임차권등기명령 | 근저당 채권최고액 + 선순위 보증금 합산해 안전 한도 산정 |
| 근저당 채권최고액 | 을구의 '채권최고액' 칸. 실제 대출원금의 110~130%로 설정. 예: 채권최고액 1.3억 = 실제 대출 약 1억 |
| 근저당 말소여부 | 잔금일 등기부에서 '말소' 표시 또는 '말소사항 포함' 발급으로 확인. 말소되지 않은 근저당이 선순위면 위험 |
| 가압류 여부 | 갑구에 '가압류' 기재 시 임대인 채무 분쟁. 청구금액·채권자·등기일자 모두 확인 |
| 전세권·임차권등기 | 을구 또는 갑구에 등기된 다른 임차인의 보증금이 내 선순위가 됨 |
| 주의 — 발급일 이후 변동 가능 | 잔금 송금 직전 등기부를 한 번 더 발급. 그 사이 새로 설정된 근저당이 있는지 확인 |
권리 관계는 수시로 변동되므로 반드시 잔금일 당일 공식 사이트에서 최신 등기부를 확인하세요.
본 페이지는 대한민국 대법원 인터넷 등기소·국토교통부·HUG 등의 공개 자료(2026년 4월 기준)를 참고용으로 정리한 일반 안내입니다. 등기부 권리관계 해석과 안전 한도 판정은 사례별로 달라지며, 본 시뮬레이터 결과는 법적 효력이 없습니다. 실제 임차·매매 결정 전 반드시 공인중개사·법무사·변호사 등 전문가 상담과 잔금일 당일 등기부등본 재발급으로 최종 확인하세요. 본 페이지 내용은 대한민국에 소재하는 부동산에 한정해 적용됩니다.
등기부등본은 대한민국 대법원이 관리하는 부동산 권리관계 공식 문서로, 표제부(부동산 표시)·갑구(소유권 및 가압류·압류 등)·을구(근저당·전세권·지상권 등 소유권 외 권리)로 구성됩니다. 전·월세 또는 매매 계약 전, 임대인이 실제 소유자인지, 선순위 채권(근저당 채권최고액·임차권 등기·전세권)이 얼마나 설정돼 있는지, 가압류·신탁·임의경매 등 위험 요소가 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 인터넷 등기소(iros.go.kr) 또는 정부24에서 누구나 열람·발급(700원/1,000원)할 수 있으며, 잔금일 당일 다시 발급해 그 사이 새로 설정된 권리가 없는지 한 번 더 확인하는 것이 전세사기 예방의 가장 기본 단계입니다.
은행은 이자·연체금까지 회수하기 위해 실제 대출원금의 110~130%로 채권최고액을 설정합니다. 예를 들어 채권최고액 1억 3,000만원이라면 실제 대출원금은 약 1억원으로 추정합니다. 하지만 안전 한도 계산 시에는 보수적으로 채권최고액 전액을 선순위 채권으로 봐야 합니다.
위탁자(임대인)가 임대 권한을 가졌는지 신탁원부에서 별도 확인해야 합니다. 수탁자 동의 없이 체결한 임대차계약은 무효가 될 수 있어, 신탁 등기 부동산 임차는 변호사·법무사 상담을 권장합니다.
주택임대차보호법상 전입신고 + 점유 + 확정일자 3가지를 갖추면 다음 날부터 대항력과 우선변제권이 생기지만, 그 전에 설정된 선순위 근저당·가압류·전세권보다는 후순위입니다. 따라서 계약 전 등기부 확인이 가장 중요합니다.
임대인이 계약 직후 추가 대출을 받아 새 근저당을 설정하면, 내 보증금보다 선순위가 됩니다. 따라서 잔금 송금 직전 인터넷 등기소에서 다시 1,000원에 발급해 새로 추가된 권리가 없는지 반드시 확인하세요.
가압류는 본안 소송 결과에 따라 해제될 수도 있지만, 임대인의 채무 분쟁 자체가 보증금 회수 리스크를 키웁니다. 청구금액이 적고 곧 해제 예정이라는 객관적 증거가 없다면 계약 보류를 권장합니다.
오피스텔·다세대는 호별 등기로 동일하게 확인 가능합니다. 다만 다가구주택은 건물 전체 1개 등기이므로, 같은 건물 내 다른 임차인의 보증금까지 모두 합쳐 선순위로 잡아야 합니다 — 임대인에게 임차인 명세서를 요구해 확정일자 부여 현황도 함께 확인하세요.
대한민국 대법원 인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 발급하는 부동산 등기부등본은 표제부·갑구·을구 3개 섹션으로 구성됩니다. 표제부는 부동산의 위치·면적·구조 등 표시 사항, 갑구는 소유권과 가압류·압류·가처분·신탁·경매개시결정, 을구는 (근)저당권·전세권·지상권·임차권등기 등 소유권 외 권리를 기재합니다. 전세 계약 전 반드시 ① 임대인이 갑구상 현재 소유자와 일치하는지, ② 가압류·신탁 등기·경매개시결정 같은 위험 표시가 없는지, ③ 을구 (근)저당권 채권최고액과 다른 임차인의 보증금 합계가 시세의 80% 이하인지를 확인해야 합니다. 발급일이 오래된 등기부는 그 사이 새 근저당이 추가됐을 수 있어, 잔금일 당일 인터넷 등기소(열람 700원·발급 1,000원) 또는 정부24에서 다시 발급해 비교하는 것이 핵심입니다. 신탁 등기 부동산은 신탁원부 별도 확인이 필수이며, 다가구주택은 건물 전체 임차인 명세를 요구해야 합니다. HUG 안심전세포털과 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 시세를 함께 확인하면 안전 한도를 보다 정확히 판정할 수 있습니다.