만 55세 이상 주택 보유자 대상 종신지급방식 월지급금 참고 계산기. 2024.10.23 개정 공시가격 12억원 이하 가입 가능, 2026년 HF 공시 월지급금표 기준
| 운영기관 | 한국주택금융공사 (HF, Korea Housing Finance Corporation) |
| 근거 법령 | 「한국주택금융공사법」 제43조의2 이하 |
| 상품유형 | 종신지급방식·확정기간방식·대출상환방식·우대지급방식 |
| 지급유형 | 정액형·초기증액형·정기증가형·전후후박형 |
| 가입조건 (2026 기준) | 만 55세 이상 + 공시가격 12억원 이하 주택 (2024.10.23 개정) |
| 월지급금 상한 | 월 375만원 (2026 HF 공시 기준, 종신·정액 기준) |
| 담보주택 활용 | 거주 유지(종신거주 가능), 임대·매각 원칙 불가(일부 예외) |
| 정산 시기 | 가입자·배우자 사망 시 주택 처분 후 원리금 정산(초과 손실 국가 부담) |
| 종신지급 | 평생 매월 동일 금액 수령 (가장 일반적) |
| 확정기간혼합 | 일정 기간 집중 수령 후 잔여기간 감액 수령 |
| 대출상환방식 | 주택담보대출 잔액을 일시금으로 상환 + 잔여분 월지급 |
| 우대지급방식 | 부부 중 1명 만 65세+기초연금 수급권자 → 월지급금 최대 20% 증액 |
| 공시 3억 / 만 60세 | 약 63만원 |
| 공시 3억 / 만 70세 | 약 90만원 |
| 공시 5억 / 만 65세 | 약 125만원 |
| 공시 5억 / 만 75세 | 약 192만원 |
| 공시 9억 / 만 70세 | 약 270만원 |
| 공시 12억 / 만 75세 | 약 375만원 (상한 도달) |
| 연령 | 가입자 또는 배우자 만 55세 이상 (부부 모두 기준 연소자 나이 기준) |
| 국적·거주 | 대한민국 국적, 가입 주택 실거주(전입신고) |
| 주택가격 | 공시가격 12억원 이하 (2024.10.23 시행령 개정) |
| 주택 수 | 다주택자도 합산 공시가격 12억원 이하면 가능, 12억 초과 2주택자는 3년 내 1주택 처분 조건 |
| 주택유형 | 아파트·단독·연립·다세대·주거용 오피스텔·노인복지주택(일부) |
| 제외 | 주거용 목적 아닌 상가·농가주택 등은 원칙 제외 |
| 초기보증료 | 주택가격의 1.5% (최초 1회, 분할납부 가능) |
| 연보증료 | 보증잔액의 0.75%/년 (매월 분할 납입, 대출잔액에 포함) |
| 대출이자 | 3개월 COFIX + 1.1%p 또는 CD + 1.1%p (2026년 참고, 실제 금리는 HF 공시 우선) |
| 정산 방식 | 월지급금·보증료·이자 합계가 주택처분가 초과 시 차액은 HF·정부 부담(소비자 부담 없음) |
월지급금·가입조건은 매년 주택가격 추이·기대여명·이자율 변동에 따라 재공시됩니다. 반드시 공식 계산기로 최종 확인하세요.
본 페이지는 한국주택금융공사(HF) 공식 공시(2026년 4월 기준)를 참고용으로 요약한 가이드입니다. 월지급금은 HF 월지급금표를 선형 보간한 참고 추정치이며, 실제 금액은 신청 시점의 공시가격·가입자 연령·지급방식·지급유형·기대여명·이자율 등에 따라 달라집니다. 본 계산기는 법적 효력이 없는 참고 자료이며, 가입 가능 여부와 실제 월지급금은 반드시 HF 공식 계산기 또는 영업점 상담을 통해 확인하세요. 본 도구는 특정 금융상품을 권유·중개·판매하지 않습니다.
주택연금은 「한국주택금융공사법」에 따라 HF가 공적보증으로 운영하는 역모기지 상품으로, 만 55세 이상 주택 소유자가 보유 주택을 담보로 매월 평생 생활자금을 수령하는 제도입니다. 2026년 기준 공시가격 12억원 이하 주택이면 가입 가능하며(2024.10.23 개정), 종신지급·확정기간혼합·대출상환·우대지급의 4가지 지급방식과 정액형·초기증액형·정기증가형·전후후박형의 지급유형 조합으로 월지급금이 결정됩니다. 가입 이후에도 평생 해당 주택에 거주할 수 있고, 부부 중 한 분 사망 시 나머지 배우자에게 동일 금액이 승계됩니다. 합산 월지급금·보증료·이자가 주택 처분가를 초과하더라도 초과분은 HF·정부가 부담하므로 소비자 추가 부담이 없습니다. 월지급금 상한은 375만원(2026 공시 기준, 종신·정액)이며, 우대지급방식 가입 시 최대 20% 증액이 가능합니다.
네. 주택연금 가입 주택에는 가입자와 배우자가 평생 거주할 수 있으며, 부부 중 한 분 사망 시에도 나머지 배우자에게 동일 월지급금이 승계됩니다. 다만 임대(세입자 받기)·매각은 원칙 불가하며, 장기 요양시설 입소 등 일부 예외 사유는 HF 승인이 필요합니다.
가입 시점의 주택가격 평가액과 연령·지급방식에 따라 월지급금이 확정되므로, 가입 이후 집값이 올라도 기존 월지급금은 그대로입니다. 단, 정기증가형·전후후박형 지급유형은 애초에 시간 경과에 따라 증감이 설계된 상품입니다.
보유 주택의 합산 공시가격이 12억원 이하이면 가능합니다. 합산 12억원 초과 2주택자는 가입 후 3년 내 1주택 처분을 조건으로 가입할 수 있습니다. 정확한 판정은 HF 상담이 필요합니다.
가입자·배우자 모두 사망하면 HF가 주택을 처분해 원리금(월지급금 합계+보증료+이자)을 정산합니다. 처분가가 남으면 상속인에게 환급되고, 부족하면 HF·정부가 부담합니다(상속인 추가 부담 없음).
부부 중 1명 이상이 만 65세 이상이고 기초연금 수급권자에 해당하면 우대지급방식으로 가입할 수 있으며, 이 경우 월지급금이 최대 20% 증액됩니다. 단, 공시가격 2억원 이하 1주택 소유자 등 추가 요건이 있으니 HF 공식 안내를 확인하세요.
주택연금(역모기지)은 한국주택금융공사(HF)가 「한국주택금융공사법」에 따라 운영하는 공적보증 노후자금 상품으로, 만 55세 이상 주택 소유자가 주택을 담보로 매월 평생 또는 정해진 기간 동안 생활자금을 수령하는 제도입니다. 2026년 기준 가입 요건은 공시가격 12억원 이하 주택(2024.10.23 시행령 개정)·만 55세 이상·실거주이며, 다주택자는 합산 공시가격 12억원 이하 또는 3년 내 1주택 처분을 조건으로 가입할 수 있습니다. 지급방식은 종신지급·확정기간혼합·대출상환·우대지급 4가지이며, 지급유형은 정액형·초기증액형·정기증가형·전후후박형으로 구성됩니다. 월지급금 상한은 375만원(2026 HF 공시 기준, 종신·정액)이며, 초기보증료 주택가격의 1.5%, 연보증료 보증잔액의 0.75%/년, 대출이자 3개월 COFIX+1.1%p(2026 참고)가 적용됩니다. 가입자와 배우자는 평생 해당 주택에 거주할 수 있고, 사망 후 주택 처분가가 원리금에 미달해도 초과분은 HF·정부가 부담하여 상속인에게 추가 부담이 발생하지 않습니다. 신청은 HF 영업점 방문 또는 대표번호 1688-8114로 상담 가능하며, 월지급금·가입 가능 여부는 공식 계산기(hf.go.kr)로 반드시 확인하세요. 대한민국 거주자 대상 제도입니다.